実家を「負の遺産」にしないための大原則：早期対策の必要性

実家が空き家になると、固定資産税の優遇が外れ税金が高額になるリスクや、管理の手間、そして将来的な売却の困難さが生じます。これらの失敗を避けるためには、親の判断能力が確実なうちに、以下の3つの対策を専門家の相談のもと進める必要があります。

1. 家族間の意思統一：相続・売却・活用の方向性を明確にする

空き家となる実家を「誰が」「いつ」「どのように」するのかを、相続人となる家族全員で話し合い、意思統一することが最も重要です。遺言書の作成手続きと並行して進めることで、争族のリスクを最小限に抑えることができます。

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2. 不動産の「現状価値」と「維持費用」を把握する

不動産の正確な査定（売却やリバースモーゲージの資金計画のため）と、年間にかかる固定資産税、修繕費などの維持費用を確実に把握し、費用対効果を比較検討します。

3. リスク管理：親の判断能力低下に備える

親が認知症などで判断能力を失うと、自宅の売却や賃貸などの契約ができなくなり、空き家のまま放置せざるを得ない失敗に陥ります。これに備え、成年後見制度や家族信託といった専門的な対策の手続きを検討します。

親が元気なうちに始めるべき「実家対策」3選と具体的プロセス

空き家にしないための具体的な3つの対策と、その手続きの流れ、節税効果を比較します。

対策1: 生前贈与（暦年贈与・相続時精算課税）による早期移転

自宅の所有権を生前に贈与することで、将来の相続トラブルを避けることができます。贈与には高額な贈与税がかかるリスクがありますが、相続時精算課税制度（2,500万円まで非課税）や暦年贈与（年間110万円まで非課税）を専門家に相談し、節税対策として活用することが可能です。

• 具体的メリット: 将来の相続税の節税効果、不動産の確実な名義変更。

対策2: 任意後見制度・家族信託による「確実な売却・賃貸」準備

親の判断能力が低下した後の売却や賃貸を確実に行うために、以下の専門的な制度を活用します。

• 任意後見制度: 親が後見人を選び、財産管理の契約をしておく手続き（高額な費用のリスクあり）。
• 家族信託: 自宅の名義を子などに移し、信託契約に基づいて管理・処分を委ねる手続き（弁護士や司法書士への相談が必須）。

対策3: リバースモーゲージによる「自宅の老後資金化」

実家を売却せず、親が住み続けながら老後資金を確保したい場合、リバースモーゲージ（自宅を担保に融資を受ける金融商品）を活用します。年金だけでは不安な年金生活者にとって、高額な資金を低リスクで確保できる対策です。

専門的な対策：「空き家」となった後の固定資産税対策と売却優遇

万が一、実家が空き家となった場合でも、税金負担を最小限に抑えるための公的制度と対策があります。

固定資産税6倍化を防ぐ「特定空き家」対策

空き家が自治体に「特定空き家」と認定されると、固定資産税の住宅用地特例が解除され、税金が最大6倍に跳ね上がる高額なリスクがあります。これを避けるためには、自治体からの指導が入る前に、適切な管理や解体を検討する対策が確実に必要です。

相続した空き家を売却した際の「3,000万円特別控除」

相続した空き家を売却し、要件を満たした場合、譲渡所得から3,000万円まで非課税となる特例（節税対策）があります。高額な税金を最小限に抑えるための確実な対策ですが、適用要件が厳しいため、税理士に相談し、手続きを確実に行う必要があります。